Доктор Права

Юридическая фирма «Доктор права»
620041, г. Екатеринбург, ул. Маяковского, 25а, офис 503
+7 (343) 211-02-82

АО "ЮФ "Доктор права" аккредитована при ПАО Сбербанк России в качестве организатора торгов по банкротству.
Cведения об аккредитации на сайте ПАО Сбербанк

Юридические тонкости договора аренды

В соответствии с Гражданским кодексом по договору аренды арендодатель передает арендатору определенное имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Имуществом, передаваемым в аренду могут быть непотребляемые вещи, то есть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств при их использовании, в частности земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и тому подобные вещи. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие четко установить имущество, передаваемое в аренду, а в договоре аренды здания или сооружения также размер арендной платы, в противном случае договор не считается заключенным.

При заключении договоров аренды зданий и сооружений, в том числе нежилых помещений в них, важно помнить, что такие договоры должны быть составлены в письменной форме и подписаны сторонами; кроме того, если имущество передается в аренду на срок один год и более, договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации в Регистрационной палате и считается заключенным с момента такой регистрации.

Получая имущество в аренду, арендатор одновременно принимает на себя определенные обязанности, а именно, своевременно уплачивать арендную плату в установленном договором размере, использовать имущество по его назначению, поддерживать его в исправном состоянии.

При этом, заключая соответствующий договор, арендатор приобретает также определенные права. В частности, помимо общеизвестного права пользования имуществом, это такие права как:

  • истребовать у арендодателя имущество, если оно не было своевременно ему передано;
  • удержать из арендной платы сумму понесенных им расходов на устранение недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им;
  • требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, состояние имущества существенно ухудшились;
  • с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
  • преимущественно перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок при условии надлежащего исполнения своих обязанностей по договору аренды.

Однако необходимо иметь в виду, что договором аренды могут быть предусмотрены дополнительные права и обязанности сторон, кроме того отношения сторон по поводу аренды имущества могут быть урегулированы договором не так, как это предусмотрено законом.

К примеру, очень часто арендодатели предусматривают в договоре аренды право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы при наличии определенных условий, а также право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, в частности, в случае нарушения арендатором сроков оплаты по договору.

Необходимо отметить, что включение в договор таких условий не противоречит действующему законодательству, не смотря на то, что Гражданским кодексом России установлено общее правило, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом в случаях, когда арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
  • в иных случаях, предусмотренных договором аренды.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Требование о расторжении договора аренды не будет удовлетворено судом, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Соответственно, если договором аренды не предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, он не вправе чинить арендатору препятствия в пользовании переданным имуществом (в том числе опечатывать помещение) вплоть до вступления в законную силу соответствующего решения суда о расторжении договора, поскольку в силу закона только при прекращении (расторжении) договора аренды у арендатора появляется обязанность вернуть арендодателю соответствующее имущество. Ограничение пользования имуществом в таком случае может быть расценено как самоуправство и повлечь привлечение арендодателя к административной или, при определенных условиях, даже к уголовной ответственности.

Если договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, к примеру, в случае нарушения сроков оплаты, арендатору, при ограничении пользования имуществом, целесообразно обжаловать соответствующие действия арендодателя с одновременным предъявлением в суд заявления о применении обеспечительных мер о запрещении арендодателю совершать эти действия.

В любом случае очень важно внимательно отнестись к заключению договора аренды и определению его условий, просчитав все возможные ситуации, в том числе возникновение конфликта с арендодателем, что в дальнейшем позволит исключить совершение в отношении арендатора каких-либо неправомерных действий и обеспечить защиту его прав и законных интересов.